不出意外，又一家房企爆發(fā)現(xiàn)金流危機。
這次是深耕大灣區(qū)的千億房企佳兆業(yè)，近日，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期，引發(fā)市場高度關(guān)注，據(jù)報道，佳兆業(yè)逾期規(guī)模約為3億元。
11月4日，佳兆業(yè)、錦恒財富與投資人召開會議，商討兌付方案。佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成電話連線現(xiàn)場投資人表示：佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。
好事不出門，壞事傳千里，流動性危險迅速蔓延至資本市場，截止今日收盤，佳兆業(yè)報1.01港元，跌15.13%，成為股價跌幅最大的房企。
01
3億理財產(chǎn)品突然暴雷
今日，部分投資人聚集深圳佳兆業(yè)總部，同時，佳兆業(yè)集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵等管理層與投資人商議制定兌付方案，并現(xiàn)場征求投資人的意見。
“佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還?！?佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成電話連線現(xiàn)場投資人如是表示，向后者表示償債的信心。
接媒體報道，此次佳兆業(yè)逾期規(guī)模約為3億元，佳兆業(yè)集團通過錦恒財富布局總本金119.13億，預期到期的利息還有8.75億，合計是127.88億。由于佳兆業(yè)出現(xiàn)兌付危機，很多還未到期的投資人也要求提前兌付。
根據(jù)公布的兌付方案，佳兆業(yè)集團將以錦恒財富產(chǎn)品的到期時間為順序，采用分期兌付的方式陸續(xù)兌付本金和利息，比如，本金到期的當月兌付10%，此后每三個月兌付10%，直至兌付完畢；投資者利息在產(chǎn)品到期后將不再計息。
此外，原存續(xù)期的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每三個月兌付25%，一年內(nèi)兌付完畢；佳兆業(yè)將安排每月20日集中兌付，若佳兆業(yè)籌資情況良好，將隨時提前按照以上的規(guī)則提前兌付本金和利息。
籌資方面，由于錦恒財富每一筆都有對應底層資產(chǎn)或項目銷售作為來源的，項目銷售和底層資產(chǎn)銷售將作為還款的第一來源。佳兆業(yè)集團已經(jīng)著手處置重大資產(chǎn)處置的資金。
吳建新稱，佳兆業(yè)擬著手處置資產(chǎn)清單，包括價值818億的18個深圳項目，以及佳兆業(yè)權(quán)益258.39億，預計2022年3月處置完畢，項目包括南山住宅項目、田東山小區(qū)項目、大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業(yè)深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業(yè)城市廣場等。
對于佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機，有市場消息稱，深圳監(jiān)管部門將于11月5日召開專題會議，討論花樣年控股(01777.HK)、佳兆業(yè)集團(01638.HK)兩個企業(yè)流動性問題。目前，深圳住建局已通知佳兆業(yè)和花樣年與會。
02
流動性危機背后
實際上，這不是佳兆業(yè)第一次爆發(fā)流動性危機。
2015年，由于無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息，佳兆業(yè)成為首家美元債券違約的房企，24家金融機構(gòu)向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，其中，僅尚未兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資總額就超過100億元。
業(yè)內(nèi)認為，佳兆業(yè)當時之所以能夠順利完成債務重組，最主要的因素是當時中國地產(chǎn)正處于牛市，其次是佳兆業(yè)土地儲備優(yōu)質(zhì)，大部分集中在深圳，其手中土地儲備的價值約是債務額的兩倍。
不過，這次的情形完全不同，對于此次暴雷原因，佳兆業(yè)表示，今年以來，受嚴峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機構(gòu)下調(diào)評級等多重不利因素影響，公司流動性遇到前所未有的壓力。
據(jù)和訊房產(chǎn)了解，此前，佳兆業(yè)經(jīng)營如常，并未出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，公告顯示，佳兆業(yè)上半年公司實現(xiàn)合約銷售638.5億元，同比增長77%。首創(chuàng)證券認為，由于佳兆業(yè)可售貨值充裕，全年1300億元的銷售目標可達標。
不僅如此，佳兆業(yè)的財務結(jié)構(gòu)相對健康。根據(jù)國信證券(002736,股吧)數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)剔除預收帳款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率分別為69.9%、93.7%，現(xiàn)金短債比1.53倍。該機構(gòu)認為，佳兆業(yè)債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化超預期，三道紅線指標全部轉(zhuǎn)入“綠檔”。
國信證券數(shù)據(jù)還顯示，從債務期限來看，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的債務占比僅為20%。也就是說，從業(yè)務角度看來，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機的概率極低。
對此，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，對于內(nèi)地房企而言，融資與銷售同等重要，前者是維持公司流動性所必須的，后者是保證公司運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，兩者缺一不可。
柏文喜進一步解釋，高負債狀態(tài)下，僅依靠銷售難以維持生存，沒有融資保障流動性就會枯竭，流動性問題在很大程度上還需要靠借新還舊的融資方式去維持。
柏文喜強調(diào)，佳兆業(yè)的情況就類似于銷售收入還不錯，賬上顯示的現(xiàn)金也挺多，企業(yè)卻暴雷了，這主要就是因為融資不暢而銷售收入又是受限資金，企業(yè)無法用銷售資金還債，而借新還舊也無法實施，自然就暴雷了。
03
接下來還會有房企暴雷嗎？
當前，諸如花樣年、新力控股、當代置業(yè)、佳兆業(yè)等房企先后出現(xiàn)流動性危機，其背后的核心因素主要與緊縮的融資政策有關(guān)。
在睿觀研究院院長郝炬看來，地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿、調(diào)負債等的長效機制推進過程中，與短期性的強力風險調(diào)控不期而遇，導致行業(yè)面對長短雙殺。
隨著監(jiān)管層釋放寬松信號，比如，國務院副總理劉鶴20日對當前房地產(chǎn)市場的情況定下基調(diào)，他表示：“合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”行業(yè)的融資情況明顯好還。
據(jù)財聯(lián)社報道，10月份房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計環(huán)比多增約1500-2000億元。業(yè)內(nèi)普遍認為，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已基本恢復至正常狀態(tài)。
不過，雖然此前過渡收縮的金融政策將回歸合理，但并不意味著融資政策會寬松。柏文喜認為，短期內(nèi)房企資金面不會發(fā)生普遍性、根本性回暖變化，短期內(nèi)可能還會有下一個佳兆業(yè)的出現(xiàn)。
當前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入償債高峰，雖然行業(yè)流動性有所增加，但大部分房企身上的償債壓力依然很大。
中信證券數(shù)據(jù)顯示，50強房企2021年至2023年的債務到期均值分別為127億元、109億元、116億元，仍處于高峰，此后債務到期規(guī)模逐漸減少。
數(shù)據(jù)來自于中信證券
根據(jù)中信證券(600030,股吧)數(shù)據(jù)，中國恒大、佳兆業(yè)、富力集團、華夏幸福(600340,股吧)等房企2022年將有大規(guī)模債券到期需要償付，尤其是恒大，明后年分別有493.7億元、1141.2億元債券到期。
