在“房住不炒”“租購(gòu)并舉”等政策指引下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在過(guò)去幾年間取得了長(zhǎng)足發(fā)展。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《乘勢(shì)而上，啟航新征程——中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)》顯示，10家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬(wàn)套增長(zhǎng)至2020年底的 73萬(wàn)套，數(shù)量翻番。

四大因素驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展

“人口結(jié)構(gòu)變化、購(gòu)房門(mén)檻、政策支持和資本助力是推動(dòng)中國(guó)長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展的四大驅(qū)動(dòng)力。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，當(dāng)下正是長(zhǎng)租公寓行業(yè)邁向成熟的重要機(jī)遇期。

姚耀進(jìn)一步解釋稱(chēng)，第一，第七次人口普查結(jié)果展現(xiàn)出城市之間和城市內(nèi)部更強(qiáng)的人口流動(dòng)、晚婚晚育現(xiàn)象越來(lái)越普遍和家庭小型化趨勢(shì)，這些都導(dǎo)致青年人住房租賃需求期延長(zhǎng)。

第二，高房?jī)r(jià)和一二線城市不斷加碼的限購(gòu)限貸政策，讓長(zhǎng)租公寓得以滿足越來(lái)越多人的住房需求。

第三，國(guó)家出臺(tái)的一系列土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等政策，在鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)對(duì)其進(jìn)行了規(guī)范，有利于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展。

第四，在辦公、零售等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)遭受疫情沖擊時(shí)，長(zhǎng)租公寓受到了全球主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和其他投資機(jī)構(gòu)的青睞，為該業(yè)態(tài)注入了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

在上述因素的共同作用下，重點(diǎn)城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)挺過(guò)了行業(yè)洗牌和疫情沖擊，從2020年下半年開(kāi)始迅速?gòu)?fù)蘇。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，10家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬(wàn)套增長(zhǎng)至2020年底的 73萬(wàn)套，數(shù)量翻番。

京滬深市場(chǎng)發(fā)展最成熟

從城市維度觀察，截至2021年二季度，長(zhǎng)租公寓存量項(xiàng)目和房源數(shù)量分別為395個(gè)和13.3萬(wàn)套。其中，北京、上海、深圳等市場(chǎng)發(fā)展最為成熟，長(zhǎng)租公寓受租戶(hù)們的認(rèn)可度最高。

尤其是北京，雖然在項(xiàng)目和房源數(shù)量上不及深圳和上海，但在營(yíng)項(xiàng)目平均出租率高達(dá)97.5%，租賃需求十分旺盛。

在“房住不炒”的定位、支持性政策的相繼出臺(tái)以及市場(chǎng)基本面的有力支撐下，越來(lái)越多的企業(yè)將目光聚焦在了長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)及投資上。仲量聯(lián)行面向30多家不同類(lèi)型的投資機(jī)構(gòu)開(kāi)展的問(wèn)卷調(diào)研顯示，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點(diǎn)依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來(lái)人口占比高和購(gòu)房門(mén)檻較高的一線或新一線城市。而在細(xì)分賽道方面，目前97%的受訪投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場(chǎng)的中高端長(zhǎng)租公寓細(xì)分市場(chǎng)。

REITs提供新發(fā)展契機(jī)

在“房住不炒”的政策背景之下，租賃住房的發(fā)展被提到前所未有的高度。但“資產(chǎn)投入大、流動(dòng)性過(guò)低，導(dǎo)致退出困難”一直是困擾長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的難題之一。

這一問(wèn)題如何破解?2021年7月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(RE-ITs)試點(diǎn)工作的通知》，正式將保障性租賃住房納入了試點(diǎn)行業(yè)中。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示：“租賃住房和REITs天然適配，我們認(rèn)為，租賃住房有可能成為REITs的又一個(gè)藍(lán)海，而REITs也有望成為長(zhǎng)租公寓投資方未來(lái)主要的退出機(jī)制之一。”

龐樹(shù)東告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，租賃住房REITs可以實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)，為前期投入大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的退出渠道，有效提高租賃住房市場(chǎng)的流動(dòng)性;同時(shí)還可以提升開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房的動(dòng)力，從而有助于加大市場(chǎng)的供應(yīng)量。

另外，REITs的落地進(jìn)一步推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大資產(chǎn)管理時(shí)代的到來(lái)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，在傳統(tǒng)以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的上半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們通過(guò)高杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)獲得高收益;而在以存量資管為主的下半場(chǎng)，資產(chǎn)管理的水平高低才是制勝的關(guān)鍵。(記者孫蔚)