信心比黃金還貴，這句話很適合形容當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，這種信心最后只會(huì)落到一個(gè)層面——市場(chǎng)銷售。
最近發(fā)生一個(gè)頗為夸張的事情，青島某樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)坐滿了人，氣氛異常火爆，一購(gòu)房者交完首付款以后，現(xiàn)場(chǎng)40人站起來(lái)為他鼓掌，原來(lái)，只有他一個(gè)人是購(gòu)房者，其他人都是中介和托兒。
不過(guò)，雖然這件事情有些夸張，但也反映了當(dāng)前樓市確實(shí)銷售不振。提振樓市的微觀政策層出不窮，尤其1月20日央行非常罕見(jiàn)的下調(diào)5年期以上LPR至4.6%，這被認(rèn)為有助于提振人們的住房消費(fèi)需求。
政策加持下，樓市有何反應(yīng)？一定程度上，代表樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市表現(xiàn)得更加顯著，根據(jù)90度此前調(diào)查，日前，北京樓市成交量顯著回升，上海二手房市場(chǎng)也已經(jīng)走出最困難時(shí)刻。今天，我們就聚焦深圳樓市，看看它正在發(fā)生哪些變化？
01
成交量創(chuàng)4年新低
“利率下調(diào)剛好在臨近春節(jié)期間，對(duì)市場(chǎng)影響還沒(méi)感覺(jué)有什么變化。”海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對(duì)90度表示，深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入過(guò)年?duì)顟B(tài)，有些中介已經(jīng)開始放假。
一位資深新房銷售王凱也表示，深圳新房?jī)r(jià)格沒(méi)有什么變化，整體比較平穩(wěn)，春節(jié)期間的促銷力度也不大。在他看來(lái)，沖刺業(yè)績(jī)時(shí)間過(guò)了，本來(lái)政府限價(jià)利潤(rùn)就不高，現(xiàn)在都是正常價(jià)格。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，1月份以來(lái)，深圳新房和二手房第一周的成交數(shù)據(jù)分別為683和300套，第二周為839套和628套，第三周為941套和632套。雖然成交量持續(xù)小幅回升，但變化不大，而且春節(jié)假期效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。
不過(guò)，在平穩(wěn)的基調(diào)中，深圳樓市的結(jié)構(gòu)性變化還在持續(xù)，即新房熱度高于二手房，而且，新房項(xiàng)目之間分化也比較嚴(yán)重，比如，根據(jù)媒體報(bào)道，1月初開盤的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目，353套房源只有15批客戶登記，開盤10天只有一套認(rèn)購(gòu)。
“新房分化很嚴(yán)重，核心地段，有好學(xué)位且周邊配套比較好的項(xiàng)目，肯定受追捧，而光明、龍崗這種郊區(qū)樓盤成交量會(huì)差一點(diǎn)。”在王凱看來(lái)，整個(gè)深圳市場(chǎng)偏冷，網(wǎng)紅盤也沒(méi)有那么好賣，以華潤(rùn)城為例，此前一房難求，但今年第五期推出120平方的戶型，不僅沒(méi)賣完，現(xiàn)在還啟動(dòng)了全民經(jīng)紀(jì)人去促進(jìn)銷售。
可以說(shuō)，當(dāng)前深圳樓市依然延續(xù)去年底的狀況，公開數(shù)據(jù)顯示，2021深圳全年一二手住宅合計(jì)成交93116套，成交總量創(chuàng)近4年新低，一手住宅成交52417套，同比增加15.5%，二手住宅成交40699套，同比減少57.3%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原
尤其是二手房成交量的大幅縮減，直接終止了深圳房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年12月深圳新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)3.3%，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比微增0.6%。
90度查詢發(fā)現(xiàn)，去年同期，深圳新房和二手房的價(jià)格指數(shù)增幅分別為4.1%和14.1%，這也意味著，深圳樓市在過(guò)去一年經(jīng)歷了比較慘淡的市場(chǎng)階段。
02
節(jié)后樓市大概率回暖
春節(jié)在一定程度上確實(shí)延后了市場(chǎng)對(duì)利好政策的反應(yīng)，結(jié)合過(guò)去一年深圳樓市調(diào)整來(lái)看，未來(lái)深圳樓市有望反彈。
根據(jù)深圳中原的數(shù)據(jù)，2021年深圳樓市的拐點(diǎn)主要在3月，此后二手房成交量一路走低，新房的表現(xiàn)則很多是根據(jù)開盤項(xiàng)目的情況而變化。外界認(rèn)為，導(dǎo)致樓市下行的最重要因素是2月出臺(tái)的二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
根據(jù)該政策，深圳市住建局發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，不僅網(wǎng)上展示的價(jià)格以此為準(zhǔn)，銀行也以“二手住房成交參考價(jià)格”作為按揭貸款的參考依據(jù)。
在中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái)，無(wú)論是銀行亦或是民間金融機(jī)構(gòu)，深圳貸款監(jiān)管都大幅度加強(qiáng)，同時(shí)對(duì)于購(gòu)房人資金來(lái)源嚴(yán)加管控，深圳作為存量市場(chǎng)為主導(dǎo)的城市，二手參考價(jià)直接重創(chuàng)二手市場(chǎng)，大學(xué)區(qū)、房地產(chǎn)稅等利空也懸在頭上，加上全國(guó)范圍內(nèi)的密集調(diào)控，市場(chǎng)冰封。
不過(guò)，政策的利空效應(yīng)基本出盡，業(yè)內(nèi)認(rèn)為深圳樓市將回歸合理狀態(tài)。王凱認(rèn)為，二手房交易量每月2000套左右，已經(jīng)低于正常水平，未來(lái)二手房指導(dǎo)價(jià)大概率不會(huì)再調(diào)整，而且，土地出讓時(shí)，基本規(guī)定了未來(lái)新房的售價(jià)，對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格有一個(gè)心理預(yù)期的引導(dǎo)，未來(lái)房?jī)r(jià)很平穩(wěn)，達(dá)到了調(diào)控目的。
鄭叔倫認(rèn)為，節(jié)后市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)回暖，一方面，節(jié)后為傳統(tǒng)旺季，購(gòu)房需求釋放；另一方面，政策上有逐步放松預(yù)期，同時(shí)大家預(yù)期政策見(jiàn)頂，客戶對(duì)市場(chǎng)預(yù)期觸底反彈概率大。加上近期影響市場(chǎng)的最大因素“二手交易系統(tǒng)”上線近3個(gè)月，市場(chǎng)逐步適應(yīng)新系統(tǒng)，成交也有望回升。
謝林鋒認(rèn)為，深圳樓市最難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)了，春節(jié)后大概率會(huì)回暖，不過(guò)，他認(rèn)為，這取決于信貸政策的寬松，也要看兩會(huì)的風(fēng)向，但今年的市場(chǎng)基本面和成交數(shù)據(jù)肯定會(huì)比2021好。
“至少二手房成交量會(huì)有20%-30%增加，隨著新房供應(yīng)量不斷加大，今年新房會(huì)進(jìn)入內(nèi)卷局面。”謝林鋒表示，整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，基本要以價(jià)換量，反觀對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)好的入手時(shí)機(jī)，趕在下一輪低谷期入手。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這些年大家一直認(rèn)為深圳購(gòu)買力多么旺盛，其實(shí)背后就是加杠桿。外界誤認(rèn)為深圳市場(chǎng)的購(gòu)買力很高，只不過(guò)是杠桿催生的樓市熱度，當(dāng)違規(guī)加杠桿被重錘打擊，市場(chǎng)會(huì)回歸到正常水平。
03
供需矛盾未來(lái)仍會(huì)存在
房?jī)r(jià)上漲是一面雙刃劍，一方面，它固然可以提高土地價(jià)格，短期內(nèi)增加政府收入，但另一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力，進(jìn)而抑制城市發(fā)展。
這一點(diǎn)，在深圳就有體現(xiàn)，過(guò)去十年深圳偏少的宅地供給和快速增長(zhǎng)的人口使深圳市住房?jī)r(jià)格及租金大幅上漲，提升了居住成本和薪酬壓力，降低了對(duì)人才的吸引力。貝殼研究院調(diào)查顯示2021年畢業(yè)季深圳就業(yè)期望指數(shù)排名下降2位至第6位。
中達(dá)證券認(rèn)為，盡管深圳并未如北京、上海般限制常住人口增長(zhǎng)，但2014年后深圳就業(yè)人員數(shù)量同比增速持續(xù)放緩、2019年出現(xiàn)小幅下降（同比下降7.9萬(wàn)人）。
值得一提的是，深圳人口去年，深圳的戶籍政策全方位收緊，比如，將人才落戶的學(xué)歷底線要求由大專調(diào)整為全日制本科，而且，對(duì)新引進(jìn)人才不再受理發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼。
對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的最重要根源是供需失衡，雖然人口增速放緩，但未來(lái)重點(diǎn)還要在供給側(cè)發(fā)力。近日發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提到了深圳未來(lái)住房制度改革的方向，并被認(rèn)為是深圳已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性大規(guī)模住房建設(shè)階段。
具體來(lái)看，“十四五”期間，深圳將以公共租賃住房為主為戶籍中低收入人群提供基本住房保障，以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難，以共有產(chǎn)權(quán)住房為補(bǔ)充提升居民住房自有水平，穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，滿足合理住房消費(fèi)需求。
來(lái)源：深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃
知名自媒體人朱文策認(rèn)為，“十四五”的土地和住房供應(yīng)計(jì)劃，大概率可以超額完成。同時(shí)，輔以依然嚴(yán)厲的“五限令”需求管制政策，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)偏于穩(wěn)定。這意味著深圳市民在“十四五”期間，可以選擇的樓盤更多，進(jìn)而就不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)分的慌張。
朱文策認(rèn)為，深圳長(zhǎng)周期供求緊張依然存在，無(wú)論是土地還是住房——依然不夠。深圳住房供應(yīng)的依據(jù)是到2025年常住人口是1860萬(wàn)，基于這一點(diǎn)，單看深圳房?jī)r(jià)，未來(lái)長(zhǎng)周期的持續(xù)上升還是大概率事件。
