近日，房地產(chǎn)企業(yè)融資的節(jié)奏顯著加快，這被認(rèn)為是房地產(chǎn)融資逐步回歸常態(tài)的重要標(biāo)志。

一方面，央企和國企融資提速，比如，保利、中海、招商、建發(fā)、大悅城(000031)地產(chǎn)、華僑城等近期先后發(fā)債，另一方面，優(yōu)質(zhì)民企如龍湖、綠城、濱江、新世界發(fā)展等也陸續(xù)完成或啟動發(fā)債計劃。

顯而易見的是，雖然融資回歸常態(tài)，但也“因企而異”，行業(yè)融資正傾向于央企、國企及部分龍頭民企，而身處流動性旋渦的房企仍然掙扎在生存線上，并期望通過交換要約、出售資產(chǎn)等方式獲得一線生機(jī)。

行業(yè)洗牌還在持續(xù)，趨勢很明顯，房地產(chǎn)行業(yè)將在收縮中逐漸完成優(yōu)勝劣汰，形成新的行業(yè)格局。

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融資向少數(shù)房企傾斜

密集發(fā)債成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最顯著的現(xiàn)象之一。

1月20日，招商蛇口(001979)、建發(fā)地產(chǎn)相繼披露中期票據(jù)融資方案，前者擬發(fā)行額度為12.9億，后者擬發(fā)行額度為10億元。同一天，越秀集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過7億元公司債，而此前一天，大悅城地產(chǎn)也確認(rèn)將發(fā)行15億元境內(nèi)公司債。

據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，2022年開年以來，保利、中海、華僑城、電建地產(chǎn)等央企相繼以較低利率發(fā)債，以中海為例，1月17日，中海披露2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行情況，3年期票據(jù)發(fā)行總額18億元，發(fā)行利率低至2.88%，5年期票據(jù)發(fā)行總額12億元，發(fā)行利率3.25%。

很多地產(chǎn)國企和城投公司也成為債券市場的?？?。據(jù)不完全統(tǒng)計，1月以來，首開、金隅集團(tuán)(601992)、上海浦東發(fā)展、廣州地鐵集團(tuán)、寧波城建、蘇州吳中城投、長春城投、鄂州城投等企業(yè)均進(jìn)行了相關(guān)融資。

去年下半年，國企和地方城投公司成為土地市場的主角，在大多數(shù)城市的二三批集中供地中，他們普遍以低價成交的方式撐起了土拍市場。在業(yè)內(nèi)看來，在行業(yè)遭遇流動性危機(jī)的背景下，國企和城投公司對各地方樓市的穩(wěn)定性起著至關(guān)重要的作用。

不過，真正令外界相信行業(yè)融資境況明顯好轉(zhuǎn)的標(biāo)志是民企融資力度增強(qiáng)。

1月21日，碧桂園發(fā)布公告稱，擬發(fā)行于2026年到期的39億港元的4.95%有抵押擔(dān)?？蓳Q股債券。此前一天，碧桂園成功發(fā)行今年首筆ABS ，發(fā)行金額5.2億元，票面利率5.3%。標(biāo)普認(rèn)為，碧桂園此舉凸顯了在動蕩的融資環(huán)境下高于同業(yè)可比公司的融資實力。

1月17日，龍湖發(fā)布公告稱，已于2022年1月13日及14日向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2022年公司債券（第一期），規(guī)模及票面利率分別為6年期債券發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.49%，8年期債券發(fā)行規(guī)模為8億元，票面利率為3.95%。

據(jù)查詢，龍湖2021年第三期境內(nèi)公司債5年期利率為3.35%，7年期利率為3.7%，2021年上半年，龍湖整體融資成本為4.2%。也就是說，從票面利率角度看，龍湖的融資能力穩(wěn)中微增。

除了龍湖和碧桂園，據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，金科、濱江、綠城中國等也于近期陸續(xù)發(fā)債，比如，1月10日和1月21日，綠城先后發(fā)行票息為3.62%的中期票據(jù)和年利率為2.30%的增信債券。

“目前民營房企融資確實有所恢復(fù)，政策也確實在邊際改善?！?/STRONG>聯(lián)合資信表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資更多將利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從市場反應(yīng)來看，地產(chǎn)企業(yè)的分化也越來越明顯，雖然近期部分正向措施不斷出臺，但投資者信心仍相對有限。

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投資者信心難言恢復(fù)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資分化有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢，一方面，融資向央企、國企和少數(shù)龍頭民企傾向，另一方面，身處流動性危機(jī)中的房企境況難言改善。

比如，1月21日，標(biāo)普將融創(chuàng)長期發(fā)行人信用評級下調(diào)至“BB-”，前一天，惠譽剛剛將融創(chuàng)長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）由“BB”下調(diào)至“BB-”，展望負(fù)面，這意味著，持續(xù)的重大不穩(wěn)定情況可能令融創(chuàng)沒有足夠能力償還債務(wù)。

不僅是融創(chuàng)，雅居樂、時代中國、世茂、禹洲、富力等房企的相關(guān)評級均遭不同程度的下調(diào)。1月19日，奧園表示不兌付1月到期的兩筆美元債，保留有限現(xiàn)金資源以待債務(wù)重組。這在一定程度上說明，流動性比較脆弱的房企境況不僅沒有顯著改善，甚至還可能進(jìn)一步惡化。

對于這種現(xiàn)象，聯(lián)合資信認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況在2021年12月份仍未充分恢復(fù)，加之房地產(chǎn)企業(yè)在2022年上半年仍有較大到期債務(wù)需要償還，弱信用資質(zhì)房企的流動性壓力依舊處于高位，金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)融資仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

更深層的原因仍然是投資者信心不足?！巴顿Y者對地產(chǎn)債的投資核心是對資金、政策和個體風(fēng)險的博弈。”聯(lián)合資信工商三部認(rèn)為，在目前的市場環(huán)境下，投資人對財務(wù)政策的穩(wěn)健性、表外債務(wù)、理財產(chǎn)品、境外債務(wù)、實控人及關(guān)聯(lián)方債務(wù)更重視。

一位不愿具名的證券分析師表示，企業(yè)財務(wù)指標(biāo)已經(jīng)失效，背后反映出來的是投資者對財務(wù)報表真實性的質(zhì)疑，當(dāng)下的投資邏輯更多是基于歷史經(jīng)驗和長期的信任關(guān)系，再疊加基本面的分析，僅憑指標(biāo)很難去判斷。

雖然已出臺并購貸等相關(guān)政策支持，但實際效果傳導(dǎo)需要時間。聯(lián)合資信認(rèn)為，寬信用的利好通常通過強(qiáng)信用資質(zhì)企業(yè)逐步傳導(dǎo)到普通房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)計融資分化的局面至少在上半年仍將持續(xù)。

當(dāng)前，多數(shù)房企應(yīng)對債務(wù)危機(jī)的普遍方式是展期，比如，禹洲、大發(fā)、富力、祥生、上坤等房企已完成或正在推進(jìn)交換要約。在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，展期可以為部分房企爭取時間，但走出困境還要看市場回暖的速度以及這些房企自身銷售去化的恢復(fù)情況。

好的現(xiàn)象是多個層面的利好政策仍在不斷出臺，比如，五年期利率下調(diào)5bp至4.60%，可以切實減輕購房者的還貸負(fù)擔(dān)，在“增信心、防風(fēng)險、穩(wěn)增長”的預(yù)期之下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2022年樓市調(diào)控政策會有松綁。

但不是所有出險房企都能在這場危機(jī)中生存下來，那些資產(chǎn)質(zhì)量良好，只是流動性暫時遇到困難的房企，顯然更容易走出困境。