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在2023元旦收假后的近3個交易日里，地產股開門迎喜。尤其是在1月4日，地產板塊更是迎來全線爆發，相關指數當天暴漲5.85%。

足夠火熱的漲勢，使地產股又重新成為了大盤里的“王者”。但短暫上揚后，房地產板塊回歸冷靜，持續下探。

地產板塊在資本市場的圖景足以說明，新的一年，房企的艱苦探索和突圍之戰仍在繼續。

據和訊房產統計顯示，在2023年1月第1、2周里，已有超20余家房企在融資，架構調整、債務重組、保交樓等方面著手行動。

PART 01

刀刃向內，精簡組織

最近，某房企華北區域事業部內部人士對和訊房產表示，該事業部2023年的首要工作是降本增效，將人員優化率定為30%，成本管理的顆粒度已經細化到對日常辦公費用支出的核定。

在房地產行業下行階段，人員優化和組織架構調整幾乎“相伴而行”，換句話說，人員優化等于“將人才回歸社會”，架構調整往往意味著區域合并，組織精簡。據不完全統計，2022年涉及調整組織架構的房企就有20多家。

2023年房企內部“聚焦收縮”的趨勢更加明顯。綠城中國、德信集團、招商蛇口(001979)、萬科、保利發展率先對區域架構“動刀”。

開年房企組織架構調整“第一槍”由綠城中國打響。1月3日，綠城中國稱根據公司業務發展，精簡管理，強化資源協同，將原浙西區域集團、浙東區域公司、杭州亞運村項目公司合并，成立浙江區域集團。

實力強勁的央企也不得不基于市場化和業績表現而進行組織架構的升級和整合。1月10日，據媒體消息，為了匹配集團發展及管理需要，招商蛇口對8大區域中的4大區域進行了調整：南通、無錫、粵東直接被降級；嘉興、紹興兩家城市公司的上級公司發生了變更；江南區域和華南公司的重點轉移到蘇州和長沙。

上海易居房地產研究院副院長崔霽指出，新形勢下，降薪裁員將是房企組織和人員管理的重要特征。

從德信中國的內部調整更加明顯，不僅對區域進行合并調整，其還對集團層面部分職能做出調整，例如合并運營管理、工程管理、客服管理、信息管理為運營品控中心；人力資源、行政管理、法務管理合并為綜合管理中心。

崔霽表示，推動房地產企業向新發展模式過渡，其中一個很重要的表現就是組織的變化。降本增效、優化人員及組織架構成為常態。新形勢下，扁平化管理、后臺業務化都將是房企組織特征。

PART 02

增發、配股：融資找錢動作頻頻

去年全年，房地產行業融資規模腰斬，近7年來首次跌破1萬億元。

中指研究院數據顯示，2022年1-12月，房地產行業共實現非銀融資8457.4億元，同比下降50.7%，其中海外債、信托降幅均超八成。

但融資受阻的另一面卻是，房企的資金壓力和流動性危機仍在加劇。

數據顯示，2023年房企到期債務仍逼近萬億元，一季度即為首個償債高峰。其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。

抓住融資窗口期，最大限度補充流動性依然是房企的當務之急。和訊房產統計顯示，在1月第1、2周里，已有13家房企在融資方面“動手”。

隨著去年12月“第三支箭”發出，配股融資成為房企的重要融資渠道。碧桂園在2022年全年完成了3次配股，共籌得約114億港元；旭輝也進行了兩次配股。

新的一年，配股熱潮依然延續。1月11日，雅居樂表示擬先舊后新配售2.195億股，按每股2.25港元的價格、折價13.46%，籌集約4.892億港元的資金，用作償還該公司發行的于2025年到期的5億美元債、現有債項再融資及一般企業用途。

值得注意的是，這已是雅居樂在不到兩個月內進行第三次配股融資，如此頻繁地進行配股融資，也說明企業在現金流方面的確比較緊張。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，配售股份會在一定程度上稀釋原始股的股價和價值上漲空間，一定程度上也會影響到公司原股東的收益預期和利潤，投資者此時大多會選擇賣出，就會導致股價回落，產生波動。

但對于融資渠道并不那么通暢的民營房企尤其是出險房企來說，成本較低的股權融資或許已是他們迫不得已的選擇。

定向增發融資也成為房企“解渴”的甘露。在今年的定增市場中，上市房企已經頻頻現身。

據Wind顯示，截至1月12日，年內已有華發股份(600325)、中南建設(000961)、天地源(600665)、新黃浦(600638)在內的4家房企宣布定向增發計劃，主要用于項目建設以及補充流動資金。

銀河證券策略團隊負責人楊超分析表示，對于融資資質欠佳的地產企業，定增可以緩釋風險，保障地產企業的流動性。

PART 03

一場復活之戰：債務重組在繼續

受市場銷售疲軟，去化回款受阻，融資端管控收緊、債務償還壓力激增等因素影響，2021年至今已有約50余家房企公開宣布債務違約，可謂是房地產行業“暴雷”大年。

但隨著融資環境逐步改善，2022年下半年至今，富力、綠地等部分房企債務重組成功。

于近日，融創、花樣年、龍光集團、陽光城(000671)等企業也公布了債務重組方面的進展。

融創中國成為新年第一家成功實行債務展期的房企，也是繼富力、龍光之后第三家實現境內債整體重組的房企。

1月3日，融創中國表示，約160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。

據悉，融創中國針對境內與境外債務制定了不同的重組框架。境外債務重組主要是通過“債轉股”降杠桿，將現有債務中的30億至40億美元及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具，以實現可持續的資本結構。剩余債務兌換為新的美元票據，期限為自重組生效之日起的2-8年。

克而瑞地產研究院表示，債務重組成出險房企化債的突破口，未來或將掀起一波重組熱潮。

但其也表示，債務重組只是能緩解燃眉之急，最終能否“復活”還是要依靠銷售回款，出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤。

經歷了冰與火相交織的2022年，新的一年房企不說“站起來”，或許總歸能好點？

一位TOP10房企內部人士對和訊房產表示，他們認為今年只能是更為謹慎和理性，市場或許不會比2022年好多少。

但中信證券(600030)研報預計，2023年房地產市場前低后高，銷售復蘇較早，開發投資復蘇預計較晚。不斷累積的政策，疊加疫后復蘇的經濟基本面，將在春節后陸續帶動區域市場復蘇。