受多方釋放的利好消息影響，近日地產股持續走強，12月21日早間，逾20支地產股站上漲停板，藍光發展(600466)、渝開發(000514)更是連續五日漲停。

回首2021年，地產板塊上演過山車行情。自年初地產巨頭暴雷，此后房地產行業債券違約主體逐漸向中大型房企延伸，涉及房企數量迅速攀升。出于對地產調控政策、房企信用風險的擔憂，穆迪、惠譽和標普累計下調房企評級超過百次，為歷年最高。

地產信用風波一石激起千層浪，事件由點及面，迅速擴散引發市場恐慌情緒蔓延，地產板塊陷入持續低迷。

信用崩塌為何來勢洶洶？地產股又為何在此時強勢反彈？興業證券(601377)固定收益業務總部創新發展部負責人劉晨曦告訴和訊房產，國內經濟轉型升級背景下，房地產行業要經歷轉換期，盡管企業遭遇信用危機，但并不代表資本市場對地產行業存在偏見，房地產行業的當務之急是探索如何適應新階段新時代的新要求，如何實現平穩高質量的發展。

資本信心仍在

房地產經過二十多年的粗放式發展，從1.0時代的囤地囤貨模式，到2.0時代的高周轉、高杠桿模式，行業發展至今，土地紅利、人口紅利、金融政策紅利等能帶來行業快速發展的因素正在減弱。

回顧行業過往，劉晨曦認為，過去基于我國經濟整體發展水平不斷提高，基建需求不斷擴大，作為提升國民生活質量的重要環節，房地產行業高速擴張高周轉的發展模式有其存在的必然性。

但也必須認識到行業快速發展過程中相伴而生的一些問題，劉晨曦分析稱，在過去，房企融資成本雖然較高，但能夠通過快速周轉實現收益端的平衡，因此，過去5年，地產已經演變成金融屬性比較強的產業，大量資金進入到地產行業，一定程度上造成了行業的不穩定性。

“房地產在快速擴張過程中其實是有一些泡沫產生的”，但新的時代要求下，劉晨曦認為，房地產行業面臨新的歷史任務，“將更多地承擔起社會保障的功能，有序進行市場化發展。所以在這個階段，地產行業發展狀態的調整是可接受的，房地產在這個階段面臨一定的出清。”

基于此，結合近期監管層面釋放的信號，他表示，資本市場對地產板塊還是不存在偏見的，行業的有效調控是被接受和認可的。“舊的模式需要根據發展階段進行相應的調整，新的方式和邏輯是會被市場慢慢接受和認可的。”

破解信用重塑

久旱逢甘霖。近期，飽受資金之渴的房企迎來融資開閘，監管層面暖風頻吹，年關將至，房地產行業的融資局面愈發熱火朝天，只是，并非所有的房企都能得到“活水”的灌溉，盡管融資適度放寬，但更多地傾向于國企央企及大型優質企業。

相較之下，民營房企的發展則更為艱難，不少民企仍處在違約的邊緣，面臨評級下調的困境。但在劉晨曦看來，金融機構的職責是替投資者控制投資風險，并為投資者帶來收益，評級的調整是資本市場基于對企業經營現狀及償付能力作出的獨立評級判斷，無須過分指摘。

但金融機構也要考慮如何解決投資者的投資需求和企業的融資需求之間的鏈接問題，劉晨曦認為，可以從以下幾個方面入手：

一方面，在傳統的負債融資結構下，需要體現出企業充足的兌付承諾及資產質量。“傳統的負債融資中，充足的信用支持是投資者最認可的邏輯之一。”

另一方面，則在于底層資產或者增信手段的選擇。“比如在融資過程中，企業能不能拿出一些充足的優質抵質押物，或優質供應鏈上的應收賬款，對融資進行增信，這是比較重要的一環，企業表現出來足夠的償付能力及增信質量，這是一個信用修復的過程。”

此外，未來要進行多元化的融資，特別是權益融資。“目前國內公募REITs還沒有向房地產市場打開，樂觀預計未來3—5年應該會有所突破，在這一點上，我們可以有相對合理的預期，如何讓優質的資產通過REITs完成權益融資，這些都是值得考慮和關注的方向，這也是企業報表從重的負債報表，向一個輕的權益報表進行發展和轉換，把整體的地產的核心能力從重資產向輕資產去轉移，這可能是比較關鍵的。”

劉晨曦補充到，目前國內房企權益融資的主要障礙不在于通道是否通暢，核心的問題在于地產行業需要根據發展階段更新經營邏輯，提升運營效率。

除借助融資實現輸血之外，提高造血能力亦是當務之急。對此，劉晨曦認為，房企要轉變以同質化的模式，擴張性的戰略發展的思路，需要找到更精準的定位，在產品打造上下功夫，更為重要的是，采取精細化的管理模式，利用自己的經濟效率優勢，產品優勢及服務優勢構筑起企業發展的護城河。

過去，行業狂飆突進的時代，不少房企走上多元發展之路，但在行業面臨危機之際，越來越多的聲音認為，多元業務對地產主業形成拖累。面對房地產行業究竟應該多點開花還是回歸主業的爭論，劉晨曦表達了他的看法。

“以前地產商通過經濟周期內快速擴張周轉獲得利潤空間，如今則要考慮在房價相對平穩的狀態下，如何充分發掘利潤空間，實際上，可以通過更精細化的管理帶來效率提升來實現，這是房企轉型的重要方向之一。”

“不一定要分散資金去做不同的事情，因為地產也有自己的行業空間和規律，以既有的優勢和管理能力精細化發展，機會還是會有的。地產行業會一直存在，只不過展業的方式和盈利邏輯在不斷提升。”劉晨曦如是說。

金融機構轉型路徑

無疑，曾在資本市場一枝獨秀的地產板塊正在跌下神壇，紛至沓來的評級下調似乎也在反復向投資者印證著那句箴言——投資有風險，入市需謹慎。

“這說明在投資環節中，投資者需要更加客觀、理性和謹慎，金融服務機構也在這個過程中有了新的認知和經驗的積累。”劉晨曦表示，在現階段，金融行業更加清晰自己的定位，朝著服務實體經濟高質量發展的目標努力。

而對于投資者來說，下一階段更為重要的是在投資配置端做好風險識別，根據自己的風險接受能力，選擇不同風險屬性的專業金融機構的投資服務作為支持。“未來3—5年內，這將成為資產配置的重要途徑，因此，投資者要積極轉變投資習慣，讓專業的人做專業的事。”劉晨曦說。