萬物云CEO朱保全
存量時代，物業(yè)行業(yè)的價值逐漸被資本認(rèn)可，為搶奪未來發(fā)展的制高點，各大物企紛紛發(fā)力收并購強(qiáng)化護(hù)城河，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象屢見不鮮。除了發(fā)力規(guī)模擴(kuò)張外，物企在業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新以及尋找新增長點方面不斷探索。隨著城市更新業(yè)務(wù)加速推進(jìn)，老舊小區(qū)改造節(jié)奏加快，城市更新板塊成為物業(yè)爭奪的下一個藍(lán)海。
在10月22日、23日連續(xù)舉辦兩天的萬科業(yè)務(wù)交流會上，萬物云CEO朱保全重點強(qiáng)調(diào)了城市服務(wù)板塊萬物云城。據(jù)朱保全介紹，未來萬物云將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道參與城市更新。
萬物云的“街道生意”被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是物業(yè)模式的創(chuàng)新以及擴(kuò)張能力向外延展的體現(xiàn)。用融入城市的方式參與城市更新，一方面幫助萬物云將城市服務(wù)的觸角伸向更廣的空間；另一方面，萬物云憑借自身能力參與城市更新，改變了以往物業(yè)服務(wù)作為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)配角、為地產(chǎn)業(yè)務(wù)賦能的定位限制，成為主動提升和創(chuàng)造城市價值的主體。
延伸城市服務(wù)觸角
千條街道計劃啟動
去年10月，萬科物業(yè)正式推出國內(nèi)第一個以城市服務(wù)為定位的全新品牌——萬物云城，并計劃在3年內(nèi)落地100個城市服務(wù)項目。一年過去，萬物云成已布局40個城市，并有望提前完成3年百城計劃。
萬物云城城市服務(wù)的起點在珠海橫琴，由此總結(jié)的“橫琴”模式也在許多地方逐漸落地。但該模式主要圍繞新城、新區(qū)做事，也因此被質(zhì)疑落座城市過于單一。
為了拓寬發(fā)展邊界，2020年后，萬物云計劃進(jìn)入老街道。朱保全表示，相比于新城，老城街道里面城市肌理更豐富，發(fā)展更成熟，利益格局也更復(fù)雜，人民訴求更加多元。這也意味著對企業(yè)的管理、服務(wù)、資本等能力要求更高。
萬物云的老城市街道改造起點發(fā)生在華南海鮮市場周邊的唐家墩街道，并先后在深圳的沙頭、福保、廈門的鼓浪嶼、揚(yáng)州南河下等多地取得成功的結(jié)果。
過去4年時間，萬物云在全國288條街道3公里半徑的區(qū)域物業(yè)項目濃度已超過25%，未來發(fā)展將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道。朱保全認(rèn)為，“以后萬物云的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 ”。這樣的布局源自朱保全對城市結(jié)構(gòu)的探索，在他看來，目前在中國的主要城市，城市正在把權(quán)力下放到街道。
借助街道生意，萬物云以街道為單位串聯(lián)，將城市服務(wù)板塊擴(kuò)大，從新城到老城，將城市服務(wù)的觸角延伸至空間里每一個角落，深度介入城市服務(wù)。
憑借多年累積經(jīng)驗，萬物云已經(jīng)初步梳理出基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)、生態(tài)環(huán)境服務(wù)、社區(qū)協(xié)同治理、居民公共服務(wù)及城市微更新四類產(chǎn)品解決方案，同時借助萬物云大力發(fā)展的科技手段和成熟的智能化服務(wù)平臺，統(tǒng)籌整合多部門資源，幫助城市得到更精細(xì)和科學(xué)的管理，主動為城市發(fā)展創(chuàng)造價值。
物業(yè)聯(lián)動地產(chǎn)開發(fā)
形成城市更新合力
自“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，城市更新已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略。規(guī)劃指出，“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾表示，城市更新很快變成十萬億級的市場，更是未來10年、20年最重要的行業(yè)關(guān)鍵詞。
在城市更新巨大市場的吸引下，被資本市場熱捧的物業(yè)管理企業(yè)，如碧桂園服務(wù)、萬物云城、保利物業(yè)、華潤物業(yè)、龍湖物業(yè)等相繼試水城市更新領(lǐng)域，進(jìn)行模式探索，試圖搶占空間經(jīng)濟(jì)新藍(lán)海。
四川天府健康產(chǎn)業(yè)研究院首席專家孟立聯(lián)提到，城市更新所推動的城市內(nèi)涵式發(fā)展將是今后中國城市發(fā)展的重要趨勢。大拆大建是一種更新，在老舊小區(qū)既有格局基礎(chǔ)上的升級也是一種更新。更新方式的不同，塑造城市的方式、功能也是不同的。
萬物云選擇做“城市服務(wù)商”，不是簡單地復(fù)制服務(wù)內(nèi)容，也不是單一地整合同類型業(yè)務(wù)，是公共服務(wù)流程的再造，把物業(yè)企業(yè)的系統(tǒng)思維和流程管理融入城市治理服務(wù)。
以橫琴和沙頭為例，在“物業(yè)城市”模式的精細(xì)化管理下，橫琴流動攤販治理、垃圾清運(yùn)、社會矛盾糾紛解決等難題都得到了有效的解決。沙頭街道作為福田區(qū)最大規(guī)模啟動“物業(yè)城市”改革試點的街道，現(xiàn)已成為政府“放管服”的標(biāo)桿。
正如孟立聯(lián)所言，相融基礎(chǔ)上的功能集成、特色凸顯、優(yōu)勢再成應(yīng)是城市更新的基本方向。萬物云在結(jié)合城市現(xiàn)有環(huán)境特點的前提下，通過創(chuàng)新辦法破解傳統(tǒng)城市管理模式下職責(zé)邊界不清晰、作業(yè)不精細(xì)、監(jiān)管不規(guī)范、流程不科學(xué)的頑疾，切實補(bǔ)齊城市治理短板。
值得注意的是，萬科集團(tuán)2013年已經(jīng)開始向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，并打造出空間、文化、內(nèi)容三個維度再生的城市更新典型樣板上生·新所。隨著萬物云將城市服務(wù)觸角向更大的空間延展，開發(fā)商與物企雙拳出擊，打造出1+1>2的城市更新效果。
城市更新往往伴隨著產(chǎn)業(yè)升級，配套完善，這也會吸引大量人口前來就業(yè)。好的項目品質(zhì)、好的服務(wù)品質(zhì)才是幫助城市筑巢引鳳的關(guān)鍵，并在人才到來后留住人才，從而整體提高城市的素質(zhì)。
明源首席產(chǎn)城研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，萬科做了很多城市更新項目，非常典型的案例，如深圳的南頭古城、望京時代中心等。物業(yè)服務(wù)也提供了很好的賦能，隨著物業(yè)公司內(nèi)涵的豐富，相信未來會有更多驚喜。
模式創(chuàng)新深挖潛力
萬物云強(qiáng)化護(hù)城河
城市服務(wù)已然成為萬物云增長前景最被看好的板塊。
在萬科業(yè)務(wù)交流會上，朱保全對萬物云SPACE三個板塊增速作出預(yù)測，“城市板塊的增速大于60%，商業(yè)物業(yè)板塊保持30%至60%的增長速度，住宅物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)。在萬科物業(yè)的預(yù)計中，城市服務(wù)將是未來最具增長性的板塊。
不僅是增長前景可期，城市服務(wù)所展現(xiàn)的能力也在幫助企業(yè)建立護(hù)城河，與同行拉開差距。萬物云“街道戰(zhàn)略”中的城市更新指的是修復(fù)式改造的微更新，但對能力的要求并不低。艾振強(qiáng)表示，從既有的一些案例來看，修復(fù)式改造的微更新需要完成產(chǎn)業(yè)、文化、商業(yè)、環(huán)境和居住等多個維度的升級；這也是物業(yè)行業(yè)從物業(yè)管理，到物業(yè)服務(wù)，到物業(yè)資本，到價值服務(wù)的必然。萬科正在向外延展其能力。
接下來，萬物云的擴(kuò)張方式也會以街道為單位，發(fā)展有濃度的空間服務(wù)。過去4年時間，萬物云在全國288條街道3公里半徑的區(qū)域物業(yè)項目濃度已超過25%，未來發(fā)展將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道。
相關(guān)學(xué)術(shù)報告認(rèn)為，城市土地利用模式逐漸從以外延擴(kuò)張為主向以內(nèi)涵挖潛為主轉(zhuǎn)變。無論是開發(fā)商還是服務(wù)商都在不斷培養(yǎng)盤活存量的能力。萬科和萬物云以組合拳的方式輸出扎實的“內(nèi)容”，打破行業(yè)原有的開發(fā)或服務(wù)層面的單一屬性，以積極參與者的身份深入到城市的建設(shè)與管理中，為企業(yè)在城市更新中的角色樹立作出示范。
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