近日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》（簡稱“《意見》”），涵蓋加強(qiáng)城市設(shè)計、提升環(huán)境品質(zhì)、完善住宅建筑功能、實施城市更新、提升服務(wù)和治理水平等五個方面的17項具體舉措。

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在業(yè)內(nèi)專家看來，此次政策體現(xiàn)了上海在好房子建設(shè)方面落實了規(guī)劃政策的有力支持，進(jìn)一步促進(jìn)上?！昂梅孔?、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的建設(shè)。政策對于住宅產(chǎn)品的優(yōu)化等將發(fā)揮積極作用，也將更好促進(jìn)住房消費(fèi)市場的活躍。

陽臺計容方式放寬

《意見》提出，陽臺（含封閉式陽臺）同時符合以下條件的，面積按其水平投影面積的 1/2 計入容積率：每戶陽臺水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米），戶型建筑面積小于 80 平方米的，可以設(shè)置總面積不大于 8 平方米的陽臺；每個陽臺的設(shè)計進(jìn)深（取陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過 1.8 米（含 1.8 米）。超出上述情況的陽臺建筑面積，超出部分應(yīng)按其水平投影面積的全面積計入容積率。

在業(yè)內(nèi)看來，陽臺計容規(guī)則的突破，實質(zhì)上是取消了 “不超過8平方米才半計容”的緊箍咒。從變化來看，上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，陽臺建筑面積計算規(guī)則即“1/2”的適用范圍擴(kuò)大，從過去的“≤8平方米”擴(kuò)大至“＜16 平方米”。換句話說，對于 8 至 16 平方米的陽臺來說，其面積計算中都可以具備更大的贈送面積。面積超標(biāo)的陽臺在一定程度上也可以享受面積贈送。過去對于面積超標(biāo)的陽臺（即大于 8 平方米的），一律按陽臺實際面積來計算建筑面積。而現(xiàn)在對于面積超標(biāo)的陽臺即大于等于 16 平方米的，只計算其超標(biāo)的面積。此類規(guī)定有助于大戶型住房的陽臺設(shè)計，也利好雙陽臺和三陽臺等產(chǎn)品的設(shè)計。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱，以一套目前新房市場主流的戶型130平方米為例，過去陽臺若是6平方米，其贈送面積就為3平方米。現(xiàn)在陽臺完全可以擴(kuò)大一倍，即12平方米，新規(guī)下可以享受贈送面積為6平方米，相比此前增加了一倍，也就是說多了贈送面積，得房率也更高了。按照新政，新增的獲贈面積上限是8平方米。

同時，《意見》還規(guī)定，封閉陽臺也納入半計容的范疇。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理 張文靜指出，在本次規(guī)范出臺前，封閉陽臺的建筑面積通常按100%圍護(hù)結(jié)構(gòu)面積計算。為在滿足建筑指標(biāo)要求的同時提升實際使用面積，開發(fā)企業(yè)普遍傾向于按不封閉陽臺模式進(jìn)行設(shè)計建設(shè)。然而，由于實際項目客群特征、產(chǎn)品定位及居住需求存在差異，交房后常出現(xiàn)大規(guī)模業(yè)主私自封閉陽臺的現(xiàn)象，不僅嚴(yán)重影響建筑立面整體美觀，也對鄰里關(guān)系和物業(yè)管理帶來諸多問題。此次規(guī)范明確允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況，自主選擇陽臺的配置方式，有助于從源頭上引導(dǎo)合理建設(shè)。

為提升建筑立面形象，《意見》提出，沿公共綠地、廣場河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計進(jìn)深不超過 0.75 米（含 0.75 米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞式陽臺，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積 10%的陽臺面積。

“飾面層”不計容，鼓勵使用新材料

在豐富建筑形態(tài)和整體效果方面，《意見》明確，對住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報圖紙中提供設(shè)計詳圖，在施工階段及時通知測繪單位進(jìn)行跟測，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計入容積率。建筑間距的起算點按照兩幢建筑的外墻完成面為基準(zhǔn)。

張文靜提到，以往由于容積率自外墻開始計算，飾面層厚度也被計入容積率，間接增加了建設(shè)成本。新規(guī)的實施相當(dāng)于降低了高品質(zhì)外墻裝飾的實際成本，為外墻材料的選擇提供了更大空間，有利于推動建筑外觀品質(zhì)與功能實用性的共同提升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，過去，開發(fā)商為增加室內(nèi)使用面積，往往要考慮外立面材料的選擇?，F(xiàn)在，這條限制沒有了，開發(fā)商可以運(yùn)用更富美感、現(xiàn)代感，更加新穎且始終能保持質(zhì)感的鋁材和石材。同時，設(shè)計風(fēng)格上，不再是千盤一律的格子式的建造風(fēng)格，讓建筑從整體來看，從過去的“平面裝飾”邁向“立體塑造”，這是建筑建造上的巨大進(jìn)步。

老舊小區(qū)加裝電梯可免規(guī)劃審批手續(xù)

完善老舊住宅功能方面，《意見》明確，支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、拆除重建后，增加廚房、衛(wèi)生、臥室、起居室等住宅套內(nèi)建筑面積，繼續(xù)保留劃撥方式。出讓用地上的舊住宅，更新改造后超出住宅項目最低標(biāo)準(zhǔn)的，增加的建筑面積經(jīng)評估后應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價款。

在提升老舊小區(qū)環(huán)境方面，《意見》顯示，支持老舊小區(qū)提升居住環(huán)境、公共安全，鼓勵居民自治、社區(qū)協(xié)商共治，在確保安全底線的條件下，老舊住宅小區(qū)多層住宅加裝電梯、無障礙設(shè)施、提升樓梯道和門廳公共部位品質(zhì)、適老化改造、增設(shè)垃圾房、門衛(wèi)崗?fù)?、綠化內(nèi)小品的，無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)提及，相比其他一些城市政策，上海此次政策更為全面。其除了關(guān)注新建住宅項目外，對于老舊小區(qū)項目的更新也落實了品質(zhì)提升的要求，并從規(guī)劃角度給予了政策支持。以目前已經(jīng)在積極推進(jìn)的加裝電梯工作為例，其可以獲得無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)的政策支持，這就使得此類工作推進(jìn)的效率更高，也使得民主自治得以有力推進(jìn)。