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全國兩會期間，房地產政策依然是各界關注焦點之一。
今年政府工作報告提出八大重點方向，其中談及“有效防范化解重大經濟金融風險”時，報告強調“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”。
在業內人士看來，這一表述預示著行業可持續發展格局將有望得到重塑。
不過，值得注意的是，雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未全面回暖，2月份，融資規模仍處于筑底階段。
01
行業融資繼續筑底 央國企仍是主力
克而瑞數據顯示，2023年2月，80家典型房企的融資總量為424.73億元，環比減少24.1%，同比增加9.5%。
從全年累計數據來看，1-2月80家典型房企的累計融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%。
雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖，融資規模仍處于筑底階段。
在融資結構方面，本月房企境內債權融資386.42億元，環比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權融資20.26億元，環比減少59.8%，同比減少64.5%；資產證券化融資為18.05億元，環比減少83.8%，同比減少31.1%。
2月房企發債259.26億元，環比減少18.9%，同比增加8.8%。
其中，境外發債約20.26億元，環比減少56.9%，同比減少18%，僅有萬達商業發行了一筆3億美元高級無抵押債券。
境內發債239億元，環比減少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司債發行134億元，環比增加570%，同比增加112.7%；中期票據發行30億元，環比減少75.8%，同比減少77.5%，境內發債的企業仍然主要是廈門國貿(600755)、首開股份(600376)、金隅集團(601992)等國企央企。
從融資成本來看，2023年2月，80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內融資成本3.56%，環比下降0.03pct，主要是因為當前發債的企業仍然主要是國企央企，這些企業的融資優勢較為明顯。
境外融資成本則因為本月僅有萬達發行境外債券而達到了11%。“盡管萬達發債可在一定程度上被看作海外債發行的曙光，但行業整體信用修復可能仍需較長時間，需要房企努力改善經營狀況、持續修復自身信用。”億翰智庫分析師于小雨表示。
2023年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點。
具體企業表現來看，2月債券發行量最大的企業是廈門國貿和首開股份，兩家企業的發行總量都是39億元，廈門國貿在本月發行了3筆共19億元的公司債和一筆20億元的超短融，首開則發行了兩筆共39億元的公司債。本月發行債券的企業有14家，發債企業個數環比減少3家。從發債年限來看，越秀和保利置業各自發行了一筆長達7年的公司債，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，保利發展發行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發行的所有債券中最低。
02
4月房企將再面臨還債小高峰
克而瑞數據顯示，2月房企共有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為380億元，環比減少59.8%。提前關注到2023年3月將有36筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為504億元，環比增加32.6%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是金地和龍湖于2018年分別發行的兩筆30億元的公司債。
在債務違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內已經暴雷的陽光城(000671)和金科都有新增債務違約。
克而瑞指出，整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業注意。
同策研究院指出，“三支箭”政策逐步落地以來，融資環境趨暖，但房企新增融資有限，主要聚焦在現有債務展期，據統計多家房企債務展期6個月-3年不等。值得注意的是，房企債務壓力雖通過延后暫時緩解，但仍未實質性解決，風險尚存。
同策研究院陳舒認為，4月房企將再面臨還債小高峰，但自開年以來融資情況未見顯著提升，尤其是民營房企，若3月融資仍無明顯改善，房企現金流將面臨新一階段的考驗。
不過值得注意的是，2月17日證監會發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。
此外，21日中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活存量資產的另一種方式；同時也與我國公募REITs市場形成共同發展關系，有助于不動產領域“投融管退”的良性循環。
整體看來，本月政府對于房企融資的表態相對較少，但是在境外上市以及不動產私募投資基金方面的相關表態值得房企關注，可能成為一個融資的窗口。
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