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作為房地產融資“三支箭”齊發后，首批發布非公開發行股票預案的房企，福星股份(000926)（SZ000926）無疑是動作最迅速的。2022年的12月6日就發布了《2022年度非公開發行A股股票預案》（以下簡稱“預案”），本次非公開發行股票的數量不超過發行前公司總股本的30%，即不超過284,796,742股。
然而，上述非公開預案，卻藏著蹊蹺。其中之一就是紅橋城K6住宅項目，計劃募集2.56億元資金的紅橋城k6住宅項目，根據預案披露的信息，總建筑面積僅5.22萬平米。然而，根據上述項目的對外工程招投標信息，整個項目的總計容面積是16.8萬平米。
為何K6項目的總開發面積高達16.8萬平米，公司卻只將定向募集資金投入于其中的5.22萬平米的住宅？這和如今武漢商辦市場的超高空置率是否有關呢？項目的商辦部分如果出現虧損，又是否會拉低住宅項目的盈利呢？上述定向增發募資，是否能根本上解決整個項目的開發資金需求呢？
丨分攤之謎：如何確保資金不用于非住宅部分
根據武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6的樓盤信息，K6項目總建筑一共8棟，房屋1645套，其中住宅僅295套，剩余1349套都是非住宅。綜合工程對外招投標資料，以及武漢市住房保障和房屋管理局公布的紅橋城K6項目的預售信息看，這些非住宅房源應該屬于商業、辦公類型的物業，截止目前這些物業處于未出售狀態。
對公司來說，這部分商業項目的銷售去化可以說是壓力山大。根據武漢市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交統計數據，紅橋城k6項目所在的江岸區一個月的辦公房源銷售只有54套、商業21套。
如果以這個銷售速度持續，就是整個江岸區所成交的商業和辦公用房都出自于紅橋城K6項目，也至少要賣超過17個月，才能全部清盤。
更何況江岸區在售的，還不只有紅橋城K6的商業。
龐大的商業項目房源去庫存壓力，顯然使得公司方面不看好商辦部分的開發盈利情況，未將募資用于紅橋城K6項目，顯然與此有關。
但問題是紅橋城K6的住宅與非住宅開發主體為同一個，均為湖北福星惠譽三眼橋置業有限公司（以下簡稱三眼橋置業），施工主體也是同一家，都是華天建設有限公司，所開發地塊也是同一個，甚至連基坑作業，公區、設施等都在一起，又如何區分住宅和非住宅部分，獨立核算資金用途和凈利潤呢？
對此，公司方面向和訊房產回應，根據相關法規，在非公開發行股票完成時，公司將與保薦機構及開戶銀行簽訂三方募集資金監管協議，開設募集資金專項賬戶，用于專項存放和使用，不得用作其他用途，保薦機構和會計師事務 所定期對存放與使用情況出具專項鑒證報告。公司對募投項目K6住宅項目凈利潤的預測客觀、公正、合理。
然而，上述回復顯然并不能完全回答，當材料采購、施工建設等項目公共資金需要支出時，監管賬戶如何加以鑒別，而確保款項一定能做到專款專用；項目的成本分攤時，又如何能夠精確區分住宅和非住宅部分。
尤其是上述項目的開發已經動用了大筆銀行貸款，武漢市住房保障和房屋管理局披露項目的相當一部分在售房源被作為在建工程質押，另外，開發主體——湖北福星惠譽三眼橋置業有限公司的全部股權早在2020年6月就已經被工商銀行(601398)武漢水果湖支行質押。這意味著紅橋城K6項目需要分擔的財務費用也相當可觀，如何精確分攤，也存在疑問。
丨紅橋城開發后續：定向增發融資或不足以彌補資金缺口
對投資者來說，無論募集資金項目的盈利如何，最終決定增發前景的，還是公司整體的盈利趨勢。
武漢商辦市場的低迷，讓公司后期的整體盈利難言樂觀。不僅是待出售的商辦面積龐大，整體市場出租率和租金，也持續下行。來自仲量聯行的報告指出，截止今年三季度，武漢全市空置率環比上升1個百分點至39.4%，其中甲級和乙級辦公樓市場空置率均上漲1個百分點，至34.7%和41.9%。
整體凈有效租金環比下降0.9%至77.4元每平方米每月，其中甲級凈有效租金環比下降2.0%至93.0元每平方米每月。本季度除了供應較集中的漢口區域甲級市場租金持續承壓，同時科技企業較聚集的光谷板塊也首次出現租金小幅下行；乙級辦公樓市場租金走勢較為平穩，環比下降0.1%至69.0元每平方米每月。
租賃市場的持續下行，顯然讓武漢的商辦銷售壓力陡增。中國指數研究院的統計顯示，自2022年7月份以后，武漢商辦的月成交面積就沒有超過10萬平米。7—11個月五個月的成交量加在一起，只有6月份一個月的成交量，僅占到全年總成交面積的15.58%。和去年同期相比，下降幅度達到32.57%。
在銷售整體承壓的背景下，公司的商辦項目存在計提存貨跌價準備的風險。根據武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，除了紅橋城K6地塊外，K2、K7、K8、K15地塊也已經有非住宅房源獲得了銷售許可，加上K6地塊的商辦房源，總套數數高達1540套。
而從三眼橋置業已發布的招投標信息看，商辦樓宇的建設，并不僅限于上述五個地塊，預計后期會有更多的商辦房源推向市場。
然而，在武漢商辦市場供給遠遠大于需求的目前，上述房源顯然的大規模供應上市，顯然存在銷售壓力，進而可能導致項目不得不降價促銷，進而削弱盈利。
為此，和訊房產曾詢問公司，是否存在商辦房源計提存貨跌價準備的風險，但上述問題沒有得到公司方面的正面回應。
根據2021年年報，公司在2021年已經計提了1.46億元的存貨跌價準備。由于年報并未披露，上述存貨跌價準備具體來源于哪些項目，尚不得知，包括紅橋城K6地塊在內的商辦項目是否已經被充分計提存貨跌價準備。
存在疑問的，還有這次非公開股票發行之后，公司的財務情況是否能夠得到徹底的改善。
根據福星股份2021年年報，公司在整個紅橋城的投資預計超過百億，僅由三眼橋置業開發的項目總投資金額就預計達到75億元，另外，由后湖置業開發的地塊總投資金額預計也超過46億元。截止去年年末，三眼橋開發項目的總投資金額只有2.84億元，后湖置業開發投入的資金也只有1.89億元，均較預計目標有懸殊的差距。
如果，武漢的商辦市場不能快速改善，虹橋城地塊的商辦房源的銷售去化速度能有所加快，潛在的龐大開發資金需求，依然會給公司的財務帶來壓力。
根據啟信寶的數據，湖北福星惠譽三眼橋置業有限公司在 2022 年 7 月至 11 月 10 日的四個多月時間，有累計五次欠稅，截 止 11 月 10 日，欠稅金額累計達到 1131.72 萬元。
對此，福星股份方面回應，截止目前公司已繳納大部分金額，公司會計核算以權責發 生制為基礎，不會影響到公司當期凈利潤的實現。
