長(zhǎng)沙這一次集中供地看點(diǎn)頗多，不論從數(shù)量上還是競(jìng)拍次數(shù)，抑或是成交金額，土拍熱度都持續(xù)在線。

集中供地新規(guī)的落地實(shí)施，也讓我們看到了此次規(guī)則的改變。

此輪土拍，除了地塊遭遇多家房企爭(zhēng)搶，還有3宗地塊無人出價(jià)遭遇流拍。由此看來，開發(fā)商更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)地塊。

6月1日，長(zhǎng)沙首批集中供地結(jié)束。一次性推貨36宗地塊，最終成功“出嫁”33宗，其中19宗底價(jià)成交，9宗熔斷待搖號(hào)，3宗熔斷后競(jìng)自持成交，另有3宗地塊流拍。

整體熱度上，多宗熔斷地塊表現(xiàn)亮眼。岳麓區(qū)一宗住宅用地遭58家房企爭(zhēng)搶，備受關(guān)注的048號(hào)地塊經(jīng)51輪報(bào)價(jià)達(dá)到土地最高限價(jià)觸發(fā)熔斷……

與之相對(duì)的是，3宗地塊無人出價(jià)遭遇流拍;除此之外，只有1家開發(fā)商底價(jià)成交的地塊占比近53%。

集中拍地后，受短期內(nèi)的資金限制，大部分開發(fā)商更愿意將資金投入到熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊。

很明顯，長(zhǎng)沙樓市分化的趨勢(shì)，已經(jīng)由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到土地市場(chǎng)。

熔斷地塊多屬于純住宅用地

因?yàn)橐淮涡陨霞艿膬?yōu)質(zhì)地塊數(shù)量有限，大家都想要拿好地，所以會(huì)抬高價(jià)格，觸發(fā)熔斷。

從9宗熔斷待搖號(hào)的地塊信息來看，多分布在市中心以及梅溪湖二期、濱江新城等規(guī)劃熱門板塊。

例如，位于梅溪湖二期的[2021]長(zhǎng)沙市044號(hào)純住宅地，早在開拍的前一天11時(shí)50分第12筆競(jìng)價(jià)時(shí)就到達(dá)土地最高競(jìng)價(jià)，提前熔斷。熔斷后仍有房企繼續(xù)報(bào)價(jià)，最終共有58筆出價(jià)，成為這一輪土拍中，房企參與度最高的地塊。

又如，位于天心區(qū)南湖新城的048號(hào)商住地，因起始樓面價(jià)9500元/㎡，加上是市中心較為稀缺的臨江商住地而備受關(guān)注。

最終在10家房企51輪報(bào)價(jià)后，達(dá)到土地最高限價(jià)，遭遇熔斷，熔斷樓面價(jià)達(dá)14157元/㎡，這是長(zhǎng)沙涉宅地塊樓面價(jià)首次破萬元。

除此之外，[2021]長(zhǎng)沙市046號(hào)共38家筆出價(jià)，[2021]長(zhǎng)沙市045號(hào)29筆出價(jià)，[2021]長(zhǎng)沙市038號(hào)26筆出價(jià)。

熔斷地塊多屬于純住宅地，9宗熔斷待搖號(hào)地塊，有6宗純住宅地。

克而瑞湖南分析認(rèn)為，近年來由于商業(yè)庫存積壓，純住宅用地更為受捧;同時(shí)，房企多傾向資金壓力小、回報(bào)快的小面積地塊。

流拍地塊商業(yè)占比高

開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊拿地積極，但綜合素質(zhì)不佳的地塊無人問津。

此輪集中掛牌出讓的地塊中有3宗地塊無人出價(jià)遭遇流拍，1宗是高鐵會(huì)展027號(hào)地塊，1宗是天際嶺板塊030號(hào)地塊，還有1宗在望城金星北片區(qū)，也就是望城區(qū)015號(hào)地塊。這三宗地塊的共同點(diǎn)在于，出讓條件比較復(fù)雜;更為重要的是，商業(yè)占比高，且自持要求也比較高。

例如，027號(hào)地塊總建面78.49萬平方米，商住比47∶53;030號(hào)地塊總建面7.85萬平方米，商住比45∶55。商業(yè)占比已逾四成。

另外，027號(hào)地塊要求競(jìng)得人須自持商業(yè)及辦公物業(yè)不少于2.5萬㎡;應(yīng)自持不少于20755平方米面積的商業(yè)/住宅作為租賃住房。

望城區(qū)015號(hào)地塊要求商業(yè)部分所建物業(yè)自持的產(chǎn)權(quán)面積不小于商業(yè)用地計(jì)容建筑面積的30%。

這些要求從一定程度上降低了房企拿地的意愿，流拍也在情理之中。

分析

14宗非限價(jià)地按政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制

值得注意的是，長(zhǎng)沙首輪集中供地中還有14宗非限價(jià)地，房屋銷售價(jià)格按長(zhǎng)沙市政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制。

2017年，為抑制土地交易市場(chǎng)過度炒作，《長(zhǎng)沙市住宅用地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)操作規(guī)則》通過市政府常務(wù)會(huì)議審議開始實(shí)施。

限價(jià)地，意味著在土地進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，未來房子的價(jià)格被“錨定”。

近幾年來，長(zhǎng)沙已掛牌供應(yīng)的限價(jià)地限定了未來商品住房銷售價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對(duì)滿足住房剛性的需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用。

實(shí)際上，在銷售價(jià)格限定的情況下，開發(fā)商可能并不會(huì)投入過多的資金在房屋的配套、品質(zhì)方面。

克而瑞湖南區(qū)域分析稱，不限價(jià)按政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制，會(huì)給房企一定的運(yùn)營(yíng)空間，打造更加符合城市發(fā)展需求的產(chǎn)品。

限價(jià)地與非限價(jià)地共存，一方面保障了剛需，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，另一方面也讓長(zhǎng)沙樓市更富有層次。

你期待更多符合城市發(fā)展需求的品質(zhì)樓盤出現(xiàn)嗎?（本報(bào)記者羅雅琪長(zhǎng)沙報(bào)道）